貸し出し競争

日本では、金融機関が現在のキャッシュフローに目をつむり、将来のキャッシュフローだけを当てにして貸し出し競争に明け暮れたのが、バブルの直接の原因でした。収益不動産の投資分析で重要なことは、その不動産を購入するための投資額が、所与の条件から導き出した収益価格と比べて妥当かどうかを最大の判断基準に置くことです。そのためには、純現在価値ＮＰＶ（ネット・プレゼント・バリュー）と投資収益率ＩＲＲ（インターナル・レート・オブ・リターン）の計算が欠かせません。ＮＰＶは、不動産投資によって得られる将来の全入金額の現在価値の合計を意味し、ＩＲＲは、不動産投資期間中の資本投下額の現在価値が、純資金回収額の現在価値に等しくなる割引率を意味します。日本流の収益価格は、将来の売却を前提にしない永久還元に近い価格です。しかし、不動産を永久保有することにメリットがあった時代は終わりました。これからは、所定の期間内に投資収益を確保できれば手仕舞う短期勝負の発想がなければ、不動産投資で成功することはありえないと心得るべきでしょう。